Pensa comprar ou vender casa? Conheça os custos associados.

Comprar ou trocar de casa são dois momentos que requerem planeamento desde a fase inicial do processo. Não só porque normalmente são sinónimo de um investimento longo e de uma vida, mas também porque acarretam uma série de custos prévios a que deve ter atenção. Porque para ter chave na mão não basta reunir com o banco, garantir o empréstimo e começar a pagar a prestação. Nem para vender basta fechar o negócio, fazer a transferência e pensar que “já está”.

No caso de compra, depois de encontrar o imóvel e de ver aprovado o seu crédito à habitação (se for esse o caso), vai ter de lidar com toda uma burocracia que envolve escrituras, documentos, impostos, registos e outras nuances que podem ascender a vários milhares de euros. No caso de venda, pode ter de lidar com documentos que validem os trâmites legais da transação, pagar comissões a agências imobiliárias (se optar por essa via) ou pagar impostos com as mais-valias (lucro obtido com a venda). 

Para que no futuro não tenha surpresas ou algum dissabor em nenhuma das situações (compra e venda), o melhor remédio é mesmo preparar-se bem para evitar contratempos. Porque uma coisa é certa: vai ter custos antes, durante e após o negócio.

Custos com a compra

Quando fizer as contas do que quer ou pode gastar, não consolide um orçamento só a contar com o preço do imóvel. Se tiver capital próprio, esteja preparado para o pagamento de impostos e registos. Caso seja compra com recurso a um empréstimo - o que se verifica com a maioria das famílias portuguesas e dos casos individuais -, previna-se porque esses custos são avultados e vão ser ainda superiores.

Isto acontece porque há que contar também com os custos associados ao financiamento (crédito à habitação), como a avaliação do imóvel (para o banco saber qual é o preço real da casa), as comissões bancárias (conhecidas como as comissões de dossier ou abertura), seguros obrigatórios (de vida e multirriscos), o imposto de selo e o registo mútuo de hipoteca (é um tipo de garantia, pois embora a casa seja sua, em caso de incumprimento, vai ser utilizada para pagar a dívida).

Nota: Atualmente, os créditos à habitação com 100% financiamento são raros e os que existem ou são para adquirir uma 2.ª habitação (através de um crédito hipotecário da primeira) ou de imóveis que pertencem aos bancos (a oferta é muito limitada). O habitual é os bancos irem no máximo até aos 90% do valor do imóvel, pelo que é essencial ter em conta que é preciso acautelar os 10% que faltam para a entrada. Por exemplo, se o imóvel custar 120 mil euros, é preciso ter de parte 12 mil. 

Impostos e escrituras

É aconselhável resguardar algum dinheiro para os custos da escritura e impostos (o conhecido IMT e o Imposto de Selo) inerentes ao contrato. Preste atenção especial a estes últimos, pois é esta carga fiscal que vai pesar mais na carteira. 

Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT): É o imposto municipal cobrado sempre que é vendido um imóvel e que vai incidir sobre o valor constante no contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis (é o que for mais alto dos dois). É pago uma única vez, antes de oficializar a compra da casa na altura da escritura. Este imposto varia consoante o estipulado no Orçamento do Estado de cada ano (ou seja, não é fixo).

• Em 2023, no Continente, se o preço do imóvel for até 97 064 euros e se for habitação própria e permanente, pode pedir isenção deste imposto. O mesmo é válido para as Regiões Autónomas, mas o valor sobe para 121 330 euros.

Imposto de Selo: Ao contrário do IMT, este imposto é fixo e tem uma taxa de 0,8%.

Escritura: Na essência, é a formalização e oficialização da compra e venda de um imóvel. O custo varia consoante o local onde a faz (Cartórios Notariais,

Conservatórias do Registo Predial) e é possível poupar centenas de euros aqui (não tem de fazer onde o banco propõe). Em 2007, o governo lançou o serviço Casa Pronta, site que permite tratar deste tipo de processos. Por exemplo, formalizar uma compra e venda sem financiamento bancário custa 375 euros; já no caso de compra e venda com financiamento bancário custa 700 euros. 

Caso prático

As comissões e encargos bancários são difíceis de calcular porque variam de instituição para instituição. No entanto, é possível fazer uma estimativa no caso da carga fiscal através de uma simulação realizada no site da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). 

Por exemplo, se pegarmos no caso de uma família que quer comprar uma habitação própria e permanente em Portugal Continental, no valor de 120 mil euros, os impostos a pagar são no valor de 1 418,72 euros (458,72 euros de IMT e 960 euros de Imposto do Selo).

Se adicionarmos os 700 euros da escritura na Casa Pronta, o encargo já sobe para pelo menos 2 118,72 euros — repare que este valor não contempla encargos do banco como a avaliação do imóvel (que oscilam entre os 200 e 350 euros, em média, no caso de um apartamento de 2-3 assoalhadas). 

Nota: Terminada a fase inicial da compra, há outros custos fixos que vai ter de suportar como seguros, condomínio ou o IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis (pode fazer a simulação no Portal das Finanças).

Custos com a venda

Vender a casa implica tratar de algumas burocracias e alguns documentos têm custos (caso não tenha a documentação necessária em dia) na altura de iniciar o processo, que são:

Mais-valias

 Analise bem a questão das mais-valias imobiliárias — é a mais relevante e importante. Este pagamento de IRS é obrigatório caso tenha vendido o imóvel por um preço superior ao que comprou (ou seja, se fez lucro). Há exceções e isenções (como obras de melhoramento ou remodelações), mas se não fez pode pagar até 50% de imposto sobre o lucro obtido na venda.

Certidão predial permanente

 O comprovativo de como é proprietário do imóvel tem a validade de 6 meses e pode custar entre 15 euros (se pedido online) e os 20 euros (se pedido na Conservatória do Registo Predial, Loja de Cidadão, Espaço Registos).

Certificado energético

O preço varia consoante a tipologia do imóvel. Nas taxas em vigor os preços podem ir dos 28 euros (T0) aos 65 euros (T6). Acrescente a este valor o IVA e o serviço do perito (a falta deste documento pode dar origem a multas que vão dos 250 aos 3730 euros).

Licença de habitação 

É o documento da Câmara Municipal que comprova a localização e a legalidade da obra e projeto. Custa no mínimo 35 euros, mas o valor não é fixo pois cada autarquia faz o seu preço adicional (tem que ver com o número de páginas). No entanto, só é necessário para construções anteriores a 1951.

Ficha técnica de habitação

Necessário apenas para imóveis alvo de obras de reconstrução, ampliação ou de alteração após o dia 30 de março de 2004. Custa os mesmos 35 euros, mas o preço pode subir consoante o tamanho final do documento.

Cancelamento de hipoteca

Se ainda estiver a pagar o crédito à habitação tem de cancelar a hipoteca (para conseguir efetuar a venda) — o que implica uma ida à Conservatória do Registo Predial e o documento tem um custo de 50 euros.